В данной статье приведен исчерпывающий список вопросов, которые обязательно стоит задать в отделе продаж выбранного застройщика перед покупкой квартиры.
Каждый, кто планирует покупку квартиры в новострое, должен задать застройщику ряд важных вопросов.
Еще до обращения в отдел продаж выясните репутацию застройщика, а также историю предыдущих его объектов. Это легко сделать на интернет-форумах о недвижимости. Если застройщик неизвестен, вызывает подозрения, либо имеет слишком много проблемных объектов, это выяснится почти сразу.
Когда каждый объект строительной фирмы строится в отсутствие разрешительных документов — вряд ли вообще стоит иметь с ней дело.
Если у компании безупречная репутация, отсутствуют проблемы сдачи предыдущих объектов, а стоимость жилья вас устраивает, — появляется повод для визита в отдел продаж этой компании. Выяснение перечисленных ниже вопросов, а также изучение соответствующих документов позволит вам избежать неприятных сюрпризов после покупки жилья.
1. Имеется ли законное разрешение на застройку?
Для законности любого жилого строительства необходимы два вида документации: правоустанавливающие документы на застраиваемый земельный участок и декларация (разрешение) на проведение строительных работ. При отсутствии любого из этих документов застройка будет незаконной.
В качестве правоустанавливающих документов у застройщика может быть госакт или свидетельство о праве собственности на землю, либо договор об аренде земельного участка. Если есть лишь договор об аренде, следует уточнить срок действия этого договора, чтобы время аренды не истекало до планируемой даты введения дома в эксплуатацию.
В правоустанавливающем документе также указывается целевое назначение земельного участка. В нем должны также значиться строительство и обслуживание жилого многоквартирного дома. На сегодня известно множество случаев застройки многоквартирными домами участков, выделенных под индивидуальную жилую застройку, что, естественно, создает проблемы при введении подобных объектов в эксплуатацию.
Другой обязательный вид документации — это декларация или разрешение о проведении строительных работ, заверенное ГАСК. В данной декларации обязательно указывается этажность дома и категория сложности стройки. Число этажей в плане должно точно соответствовать реальному, иначе также возникнут проблемы при вводе здания в эксплуатацию.
Перечисленные документы обычно имеются на сайте застройщика, а в отделе продаж вам их просто обязаны показать. Если менеджеры застройщика под любыми предлогами затрудняются продемонстрировать указанные документы, не стоит рисковать своими сбережениями.
2. Какими способами инвестируется жилье?
Схема осуществления инвестирования — второй по важности вопрос к представителю строительной фирмы. Говоря честно, стопроцентных гарантий получения квартиры в запланированный срок не предоставляет ни одна из существующих на сегодня схем.
Однако вам будет важно знать, что по закону «Об инвестиционной деятельности» лишь четыре схемы можно без оговорок считать легальными. Это инвестирование через фонд финансирования строительства (ФФС), посредством покупки беспроцентных целевых облигаций, через фонд операций с недвижимостью, либо институты совместного инвестирования. Наиболее надежные строительные компании предпочитают ФФС либо выпускают целевые облигации: все прочие схемы на отечественном рынке не прижились.
Инвестирование через фонд финансирования строительства обычно считается наименее рискованным для инвесторов. Участие в жилищно-строительных кооперативах так же легально и практично, однако в данной схеме инвесторы берут все риски на себя.
Иные схемы инвестирования, например, предварительные договоры купли-продажи, продажа имущественных прав, закладные либо форвардные контракты — полузаконны и рискованны.
3. Из каких материалов строится здание?
Самые прочными, долговечными и сравнительно нетрудоемкими в строительстве на сегодня являются дома монолитно-каркасной технологии постройки. Стены в монолитно-каркасных зданиях обычно строят из керамического либо силикатного кирпича. Альтернативой кирпичу может служить кератерм (схожий по структуре с керамокирпичом, однако легче весом и лучше «дышит»), газо- или пенобетонные блоки, керамзитобетонные блоки или панели.
Наиболее экологичной во все времена являлась технология кирпичной кладки. Недостатками данной технологии являются ограничения высоты дома (максимум 16-18 этажей) и наиболее длительный период постройки в сравнении с остальными практикуемыми технологиями.
Быстрее и дешевле всего строятся здания по технологии сборных панелей или монолитно-панельные дома. Они же являются наименее экологичными из всех вариантов.
Современные панели сильно отличаются от старых стереотипных советских «хрущовок». По уровню тепло- и звукоизоляции нынешние панельные дома сложно отличить от кирпичных.
Нелишним будет также уточнить и материал перегородок между комнатами и квартирами. Даже в кирпичном здании материалами внутренних перегородок могут служить газобетонные блоки либо гипсокартон.
4. Возможно ли изменение планировки квартиры и на каких условиях?
Если в доме вам понравилось все кроме планировки квартир, узнайте, возможно застройщик предлагает инвесторам перепланировку по их собственным предпочтениям. В отличие от панельных домов, в зданиях монолитно-каркасной и кирпичной постройки перепланировка обычно не представляет большой сложности. Однако часто застройщик допускает перепланировку только после вступления инвестора в права собственности на жилье. Уточните и стоимость перепланировки: это может быть сумма в 1-2% от стоимости квартиры. Возможно, в таком случае выгоднее будет осуществить ее своими силами.
5. Чем и как утеплено здание?
От решения данного вопроса напрямую зависит сумма ваших ежегодных затрат на отопительный сезон.
Технологий утепления домов всего две: вентилируемые (подвесные) и мокрые (штукатурные) фасады. Также отличается и материал утеплителя.
Технология подвесных фасадов намного затратнее и применяется реже, обычно для утепления жилых зданий премиум-класса. Подвесные фасады наиболее экологичны и долговечны. Утеплителем в них обычно служит минеральная либо базальтовая вата.
Гораздо чаще встречается утепление фасадов мокрым штукатурным методом. Тут очень многое зависит от качества исполнения работы и материала утеплителя. Из-за своей дешевизны популярнее всего пенопласт, однако он наименее прочен и экологичен. Более качественной заменой пенопласта является эструдированный пенополистирол. Минеральная вата считается наиболее стойкой и экологичной, но обходится дороже.
6. С каким внутренним ремонтом будут сдаваться квартиры?
Чаще всего на сегодня новые квартиры в Украине покупаются без внутренней отделки: в этом случае застройщик ограничивается минимумом работ, требуемым законными строительными требованиями. Устанавливаются окна, входные двери, счетчики воды, газа и электричества, в помещении производится разводка электричества и вывод от сантехнического стояка. Дополнительно могут устанавливаться тепловые счетчики, производиться стяжка полов и гидроизоляционные работы в санузле, разводка сантехнических выводов и установка сантехники.
Вариант сдачи квартир под чистовую отделку дополнительно к вышеперечисленному подразумевает стяжку полов, оштукатуривание стен и потолка. Иногда ремонт под чистовую отделку включает монтаж розеток с выключателями и сантехники.
Третий вариант сдачи — это квартиры с ремонтом от застройщика. Такая услуга логично увеличивает цену квартиры и предполагает пол с линолеумом и обои на стенах, установленные розетки, выключатели и сантехнику, иногда минимальную мебелировку на кухне. Стены санузла вместо облицовки плиткой могут быть лишь покрашены. Подобный ремонт позволяет быстрее всего поселиться в квартире и несколько лет жить без необходимости дополнительных трат на ремонт. Однако качество ремонта от строителей обычно невысокое.
Сравнивайте стоимости аналогичных предложений о продаже квартир с ремонтом и без него: делать ремонт самим — часто оптимальное решение для покупателей.
7. Какие предприятия обслуживают здание после ввода в эксплуатацию и как дорого обойдутся эти услуги?
Уточните, будет ли здание после ввода в эксплуатацию передаваться на баланс города и обслуживаться ОСМД либо муниципальными коммунальщиками.
Если выяснится, что обслуживать дом будет частная эксплуатационная компания, обязательно уточните итоговый размер платы за обслуживание (обычно рассчитывается на квадратный метр квартиры), а также стоимость воды и электричества.
8. Какой внешний вид будут иметь территории общего пользования?
Предлагая квартиры в жилых комплексах класса комфорт и особенно премиум, застройщики обычно акцентируют внимание покупателей на отделке и обустройстве зон общего пользования. В случае предложений эконом-класса внимание данному вопросу обычно уделяется минимальное, но игнорировать его не стоит.
Следует узнать в отделе продаж, как будет выглядеть вход и подъезд, как будет реализовано ограничение доступа в подъезд посторонних, производителя лифтов, количество последних, а также то, насколько лифт бесшумный и изолированы ли жилые помещения от шахты лифта.
Поинтересуйтесь проектом благоустройства придомовой территории, уточните, будет ли она закрытой от посторонних и планируется ли в ее пределах сооружение зон отдыха, детских площадок либо спортивного городка.
Если дом, в котором вам приглянулась квартира, уже заселен частично, обязательно узнайте у жильцов, все ли их устраивает в новой квартире и как они оценивают работу ЖЭКа.
Во всех случаях помните, что инвестирование крупной суммы в недвижимость — дело, в котором менее всего требуется спешка и необдуманность решений. Тщательно выясняйте все перечисленные вопросы, проверяйте документацию, сравнивайте выбранное предложение с аналогичными, обязательно общайтесь на форумах и вживую с другими инвесторами.
Материал подготовлен https://novostroyki.realt.ua/.
